Hochwasserschäden Immobilienbewertung

Immobilienwirtschaft vs. Hochwasserrisiko

Ist das Risiko eines Hochwassers bei der Bewertung zu berücksichtigen?

In den letzten Jahren sind immer mehr „Umweltkatastrophen“ aufgetreten. Egal ob es ein Platzregen ist, der Straßen und Häuser überspült oder der Dauerregen, der Talsperren zum überlaufen bringt und dadurch kleine Bäche zu reißenden Flüssen werden und alles mitreißen, was im Wege steht. Nachfolgend eine kleine Übersicht über die letzten Jahre:

2002

Donauhochwasser

2006

Elbhochwasser

2009

Hochwasser in Mitteleuropa (Donau, Moldau, Oder)

2010

Hochwasser in Mitteleuropa (Weichsel, Oder, Donau)

2013

Hochwasser in Mitteleuropa (Deutschland, Polen, Österreich, Schweiz, Slowakei, Tschechien und Ungarn)

2016

Hochwasser nach europaweiten Unwettern (Frankreich, Süddeutschland)

2017

Hochwasser im Harz und Harzvorland (Südniedersachsen, Thüringen, Sachsen-Anhalt)

2021

Hochwasser in West- und Mitteleuropa (Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Baden-Württemberg, Niederlande und die Südwestschweiz)

Hochwasser Hochwasserschutz

Diese ganzen Naturereignisse haben uns vor Augen geführt wie hilflos ausgeliefert man ist. 

Es stellt sich jetzt folgende Frage – Sind die Immobilienpreise in diese Lagen anders zu berechnen bzw. sind Risikofaktoren zu berücksichtigen? 

Einige politische Parteien propagieren derzeit gebetsmühlenartig, dass die Naturereignisse ganz klar auf den Klimawandel zurückzuführen sind. Es gibt verschiedene Modelle, die von Wissenschaftlern veröffentlicht wurden. Diese variieren allerdings – und es stellt sich die Frage, ob diese Extremwetterereignisse in Zukunft weiter zunehmen. Laut der Münchener Rückversicherung haben die Naturkatastrophen im Jahre 2013 einen Schaden von rund 90 Mrd. EURO weltweit verursacht. Deutschland ist weltweit nicht übermässig stark betroffen. Basierend auf Vorhersagen wird es weitere Hochwasserereignisse geben. Statistiken zeigten, dass es solche Ereignisse alle 50 Jahre gab, neue Berechnungen zeigen allerdings, dass dies bereits nach 25 Jahren stattfinden wird. 

In Deutschland ist für die wasserwirtschaftliche Ordnung und für Hochwasserschutz in erster Linie das Wasserhaushaltsgesetz (WHG) und die jeweiligen Wassergesetze der Bundesländer zuständig. In § 72 des Wasserhaushaltsgesetzes wird geschrieben, dass unter einem Hochwasser eine durch oberirdische Gewässer (Seen, Flüsse und Bäche) zeitlich beschränkte Überschwemmung von normalerweise nicht mit Wasser bedeckten Landfläche verstanden. Nach § 76 WHG sind dies dann festgesetzte Überschwemmungsgebiete. In diesen Gebieten sind Einschränkungen zu berücksichtigen. U.a. bedeutet dies, dass es ein generelles Verbot zur Errichtung oder Erweiterung von baulichen Maßnahmen gibt. Bei der Risikoeinschätzung ist nunmehr Lage sowie die Wahrscheinlichkeit des Eintritts eines solchen Ereignisses zu kalkulieren. 

Wenn es nunmehr um die Frage geht, wie dies alles in der Immobilienbewertung berücksichtigt werden kann/soll lassen sich in den Rechtsnormen einige Hinweise dazu finden. Laut §194 BauBG sind sowohl die rechtlichen Gegebenheiten als auch die tatsächlichen Eigenschaften des Grundstücks bei der Preisbildung zu berücksichtigen. Ist ein Gebiet formal als Überschwemmungs- oder Hochwassergebiet deklariert, ist dies zu berücksichtigen. Sollte sogar eine solche Naturkatastrophe in solch einem Gebiet stattgefunden haben und das Risiko einer erneuten bestehen, so ist dies eine „tatsächliche“ Eigenschaft. § 6 der ImmowertV sagt aus, dass auch Umwelteinflüsse – dazu gehören u.a. auch Starkregenereignisse wie im Jahre 2021 – bei den Lagemerkmalen Berücksichtigung finden.

In der deutschen Bewertungsliteratur spielen Themen wie Hochwasser eine untergeordnete Rolle. Weiterhin sollte man die Frage stellen, ob die statistischen Auswertungen in der Literatur wirklich aussagekräftig sind. 

Es wird empfohlen, dass Vergleichspreise herangezogen werden, die ebenfalls das Lagemerkmal „Hochwasserrisiko“ aufweist. Aufgrund einer relativ geringen Anzahl von Vergleichsgrundstücken ist eine Ableitung der Bodenrichtwerte in Überschwemmungsgebieten zu hinterfragen. 

Die Bewertung von Immobilien in Überschwemmungsgebieten stellt für einen Sachverständigen eher die Ausnahme als ein Regelfall dar. Gerade in Gewässernähe kann die Lage auch positiv bewertet werden, weil die Lage gerade an Seen und Flüssen nachgefragt sind. Gerade in den ersten Baureihen ist die Nachfrage extrem hoch und somit auch der Bodenrichtwert höher wie in hinterliegenden Lagen. 

Bodenwertermittlung

Man kann im Regelfall davon ausgehen, dass die Gutachterausschüsse aufgrund von fehlender Vergleichspreise – das Hochwasserrisiko – nicht ausreichend einschätzen. Aufgrund dieser Tatsache ist es gerechtfertigt, dass der Sachverständige einen Abschlag berücksichtigt. Dieser ist über herangezogene Investitionsmehrkosten, Mietausfälle und eventuell höhere Bewirtschaftungskosten zu erläutern. 

Investitionskosten

Investitionskosten aufgrund erforderlicher Maßnahmen zum Hochwasserschutz können vom Fachmann berechnet und berücksichtigt werden. Zu diesen Kosten zählen zum Beispiel: Verwendung von wasserresistenten Materialien und Konstruktionen; Einbau von Stützschienen für mobile Schutzvorrichtungen; Rückstauklappen in der Kanalisation. Wie es sich gezeigt hat sollten Installationen wie Elektrik und Heiztechnik so untergebracht werden, dass Hochwasser diese nicht trifft und zerstört.

Gesamt- und Restnutzungsdauer

Extreme Wassermassen können die Bausubstanz angreifen und teilweise zerstören. Aus diesem Grunde sollten Nutzungsdauern auf den Prüfstand gestellt werden. In § 23 der ImmoWertV wird auf die erhöhte Alterswertminderung sowie einem erhöhten Wertabschlag eingegangen.

Reduzierter Mietansatz

Insbesondere in einfachen und mittleren Lagen ist kann sich ein Hochwasserrisiko auf die zu erzielende Miete auswirken. Unter Berücksichtigung marktüblicher Parameter ist die Hochwasserlage im Ertrag eingepreist und wird somit im Mietansatz berücksichtigt. Im Falle eines konkreten Hochwasserereignisses stellt sich die Situation anders dar. Wenn Wohneinheiten nicht mehr nutzbar sind, sind auch keine Erträge mehr zu generieren. Sowohl im direkten Fall als auch während der Sanierung der Immobilie. 

Bewirtschaftsungsmehrkosten

Auch wenn die Bewirtschaftungskosten auf die Mieter umzulegen sind, kann aufgrund eines Hochwasserereignisses mit erhöhten Bewirtschaftungskosten nach § 19 ImmoWertV ausgegangen werden. Die Versicherungsprämien werden sicherlich angehoben werden. Reinigungsmitteln für betroffene Flächen oder auch eine erhöhte Fluktuation in der Mieterschaft.

Liegenschaftszinssatz

Der Liegenschaftszinssatz hat die Funktion des Marktanpassungsfaktors – weiterhin bildet er die Zukunftserwartung ab. Die Lage in einem Hochwassergebiet kann einen erhöhten Liegenschaftszinssatz rechtfertigen.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG)

In § 8 Abs. 3 der ImmoWertV wird erläutert wann und wo objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen sind. Dies trifft zum Beispiel bei Lage im Hochwassergebiet zu. Es sollte allerdings nur Berücksichtigung finden, wenn nicht an anderer Stelle bereits ein Abzug stattgefunden hat. Eine doppelte Berücksichtigung würde zu einer ungerechtfertigten Wertminderung führen.

Merkantiler Minderwert (wegen Überschwemmung)

Ein merkantiler Minderwert ist ein Abzug vom Berechnungsergebnis, obwohl nach einer Überschwemmung eine vollständige Sanierung der Schäden durchgeführt wurde. Hintergrund ist die Möglichkeit, dass ein Verdacht besteht, dass verborgene Schäden später auftreten werden. Die Berücksichtigung eines merkantiler Minderwertes setzt voraus, dass der „Markt“ das Hochwasserrisiko auch monetär berücksichtigt, d.h. das Vorbehalte gegen hochwassergefährdete Immobilien bestehen.

Es liegt alleine in der Verantwortung des Sachverständigen an welcher Stelle und in welcher Höhe er einen Abzug vom Wert ansetzt. Eine Umfrage unter Fachleuten hat gezeigt, dass die Mehrheit einen Abzug berücksichtigen würde und dies bei den boG, gefolgt von einer Erhöhung des Liegenschaftszinssatzes. Es gibt Ansätze von 6-10% auf den Marktwert, den die Spezialisten für marktgerecht halten. In besonders gefährdeten Gebieten kann der Abschlag auch bei 15% liegen. 

Mein Fazit ist, dass diese Thematik in Zukunft immer mehr an Bedeutung gewinnen wird.

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